A usucapião é uma modalidade de aquisição originária da propriedade, criada com fundamento no princípio da segurança jurídica, com intuito de estabelecer previsibilidade (pré-conhecimento das consequências jurídicas), estabilidade (proteção contra mudanças repentinas e imprevisíveis das situações jurídicas) e confiança legítima (respeitos ao direito consolidado e ao direito adquirido).
Assim, o instituto da usucapião possui como pressuposto o exercício da posse mansa e pacífica, durante o lapso previsto na Lei.
Nesse contexto, a usucapião ordinária (artigo 1.242 do Código Civil) exige o exercício de posse contínua e incontestada pelo prazo de dez anos, além de justo título e boa-fé. Mas o que ocorre quando o possuidor dispõe apenas de um recibo de compra e venda do imóvel? A resposta foi dada recentemente pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento do REsp 2.215.421/SE, que consolidou o entendimento que o recibo pode ser considerado justo título para fins de usucapião ordinária.
No caso concreto, a Terceira Turma do STJ, por unanimidade, reconheceu a prescrição aquisitiva em favor da possuidora e assentou que o recibo de compra e venda é suficiente para demonstrar a aquisição onerosa do imóvel e pode preencher o requisito do justo título.
A questão exige compreender que justo título não se confunde com um documento formalmente perfeito e apto, por si só, a transferir a propriedade. Como explica Cristiano Chaves, citado no julgamento, o justo título “importa que contenha aparência de legítimo e válido, com potencialidade de transferir direito real, a ponto de induzir qualquer pessoa normalmente cautelosa a incidir em equívoco sobre sua real situação perante a coisa [...]." (CHAVES, Cristiano. Direitos Reais. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2009. p. 292).
A própria jurisprudência do STJ já havia estabelecido, no REsp 652.449/SP, que justo título é o ato ou fato jurídico que, em tese, poderia transmitir a propriedade, mas não produz esse efeito por faltar requisito formal ou intrínseco.
É justamente nesse ponto que reside a importância do novo precedente. Segundo a Ministra Nancy Andrighi, relatora do REsp 2.215.421/SE, exigir que o justo título seja formalmente idôneo para transmitir a propriedade esvaziaria a própria razão de existir da usucapião ordinária. Se o título já fosse suficiente para transferir o domínio, não haveria necessidade de recorrer à prescrição aquisitiva para regularizar a propriedade.
Portanto, a interpretação deve considerar a finalidade do instituto. O recibo de compra e venda, ainda que não seja instrumento hábil à transmissão registral da propriedade, revela a intenção negocial das partes e pode demonstrar a origem da posse exercida com animus domini. Sua aptidão como justo título decorre menos da forma documental e mais de sua capacidade de evidenciar a intenção de transferência da propriedade.
Contudo, isso não significa que qualquer recibo conduza automaticamente à usucapião. O julgamento reforçou que permanecem indispensáveis os demais requisitos legais, especialmente a posse qualificada, o prazo previsto no artigo 1.242 do Código Civil e a boa-fé.
Sem dúvida, a tese firmada é um avanço na compreensão do justo título, fazendo prevalecer uma realidade possessória mais simples, conferindo mais segurança jurídica diante de um documento que evidencia uma legítima intenção de aquisição da propriedade.
*Thyago Ribeiro da Rocha é advogado, sócio-fundador do escritório Goulart e Ribeiro da Rocha Advogados.
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